Was war passiert?
Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über Büroräume in Hamburg, dessen Verlängerung umstritten war. Während eines Räumungsprozesses stellte der Vermieter im Juli 2024 die Wasserversorgung ab, obwohl der Mieter weiterhin Miete und Betriebskostenvorauszahlungen leistete. Der Mieter erwirkte daraufhin eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Wasserversorgung. Der Vermieter legte Widerspruch und Berufung ein, nachdem der Mieter – um eine drohende Zwangsräumung zu vermeiden – das Mietobjekt im Dezember 2024 geräumt hatte.
Das Oberlandesgericht Hamburg hat entschieden,
dass der Vermieter die Wasserversorgung in gemieteten Büroräumen nicht einfach abstellen durfte, obwohl ein Räumungsprozess lief. Der Mieter hatte Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung bis zu seinem Auszug. Die Berufung des Vermieters gegen die Entscheidung des Landgerichts Hamburg wurde zurückgewiesen.
Das Gericht stellte klar,
dass ein Vermieter auch nach einer möglichen Beendigung eines Mietvertrags verpflichtet sein kann, wesentliche Versorgungsleistungen wie die Wasserversorgung aufrechtzuerhalten. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und gilt insbesondere dann, wenn der Mieter – wie hier – weiterhin Miete und Betriebskostenvorauszahlungen leistet und auf die Nutzung der Räume für seinen Geschäftsbetrieb dringend angewiesen ist.
Eine bloße Behauptung des Vermieters, etwa eine Legionellenbelastung der Wasserleitungen, reicht nicht aus, um die Versorgungspflicht zu beseitigen, wenn diese Gefahrenlage nicht eindeutig bewiesen wird. Ebenso kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er ein Interesse an einer schnellen Räumung habe – denn die Versorgungsunterbrechung darf nicht als Druckmittel im Räumungsstreit genutzt werden.
Zusätzlich bestätigte das Gericht, dass der Mieter auch nach Besitzaufgabe verlangen kann, dass bis zu diesem Zeitpunkt festgehalten wird, dass der Antrag auf einstweilige Verfügung zulässig und begründet war, insbesondere um spätere Kostenfragen und Ordnungsmittel noch klären zu können.
OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2025 – 4 U 95/24