Keine Kündigung wegen nicht geleisteter Kautionsbürgschaft

Einleitung

Kurze Einordnung des Falls

Im vorliegenden Verfahren ging es um die Frage, ob die Nichtleistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB rechtfertigt. Der Beklagte war seit Januar 2020 Mieter einer Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz; die Nettokaltmiete betrug 1.950 € monatlich zuzüglich einer Betriebskostenpauschale von 250 €. Im Mietvertrag wurde eine Kaution in Höhe von 4.400 € vereinbart, und zwar ausdrücklich als unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft, spätestens bei Wohnungsübergabe zu leisten. Die Bürgschaft wurde nicht erbracht; die Vermieterin kündigte daraufhin am 11. Mai 2020 fristlos (hilfsweise ordentlich).

Entscheidungsverlauf in Zahlen und Etappen

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter im Teilurteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung allein auf Grundlage der Kündigung vom 11. Mai 2020. Die Berufungsinstanz bestätigte diese Entscheidung. In der Revisionsinstanz hob der Bundesgerichtshof (BGH) die Entscheidung insoweit auf, als die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe auf dieser Kündigungsgrundlage beruhte, und verwies die Sache zur neuen Entscheidung zurück. Der BGH stellte klar: Eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit fällt nicht in den Anwendungsbereich des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB.

Was das Urteil für Ihre Praxis bedeutet

Sie können daraus Folgendes mitnehmen: Wenn im Mietvertrag eine Bankbürgschaft als Kaution vereinbart ist und der Mieter diese Bürgschaft nicht vorlegt, berechtigt das nicht automatisch zu einer fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Diese Vorschrift greift nach Auffassung des BGH nicht für die Bankbürgschaft als Sicherungsform. In dem konkreten Beispiel führte das Fehlen der Bürgschaft allein also nicht zur rechtmäßigen Räumungsverpflichtung des Mieters; die Sache musste neu entschieden werden.

Auf den Punkt gebracht:

• Wenn Sie als Mieter eine im Mietvertrag vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht leisten, kann der Vermieter deswegen nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. Eine Bankbürgschaft fällt nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands.
• Vereinfacht gesagt geht es bei § 569 Abs. 2a BGB um das Zurückbleiben von zahlungsfähigen Sicherheitsleistungen (typischerweise Geldkautionen). Der BGH stellte klar, dass diese gesetzliche Sonderkündigung nicht auf nicht-zahlungsartige Sicherheiten wie Bankbürgschaften erweitert wird.
• Für Vermieter bedeutet das: Sie können wegen fehlender Bürgschaft nicht automatisch sofort kündigen; sie müssen andere rechtliche Schritte oder Kündigungsgründe prüfen und gegebenenfalls die Erbringung der Sicherheit anders durchsetzen (z. B. Mahnung, Fristsetzung, Schadensersatzansprüche oder andere Kündigungsgründe, sofern vorhanden).
• Für Mieter heißt das: Auch wenn eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB hier nicht greift, bleiben Sie vertraglich zur Leistung der vereinbarten Sicherheit verpflichtet. Sie sollten daher möglichst bald für Ersatz sorgen oder mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung suchen, um weitere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
• Verfahrensfolge: Der BGH hat das Urteil in diesem Punkt aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Das bedeutet, die Gerichte müssen den weiteren Rechtsstreit unter Beachtung dieser Rechtsauffassung neu entscheiden.

Die rechtlichen Grundlagen der Mietkaution

Definition und Zweck der Mietsicherheit gemäß § 551 BGB

Nach § 551 BGB dient die Mietsicherheit dem Ausgleich von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, insbesondere für ausstehende Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatzansprüche. Die gesetzliche Höchstgrenze für die Höhe der Kaution beträgt drei Monatskaltmieten; bei Ihrer Kaltmiete von 1.950 € wären das demnach maximal 5.850 €. Im Gesetz sind verschiedene Formen der Sicherheitsleistung vorgesehen: Barkaution, Hinterlegung und andere Vereinbarungen wie etwa eine Bürgschaft.

Besondere Pflichten bestehen bei Barkautionen: Sie müssen getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst werden; bei Bankgarantien entfällt die Verwahrungspflicht in dieser Form, weil keine Bargeldübergabe stattfindet. Im konkreten Vertrag aus dem vorliegenden Fall wurde eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft in Höhe von 4.400 € verlangt, was im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenze lag (4.400 € < 5.850 €).

Die Rolle der Bankbürgschaft als Kautionsform

Eine Bankbürgschaft ersetzt die Barkaution dadurch, dass die Bürgin (in der Regel eine Bank) gegenüber dem Vermieter für die Zahlung eintritt, ohne dass der Mieter Bargeld hinterlegen muss. Häufig verlangt wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft, weil der Vermieter dann ohne vorherige Inanspruchnahme des Mieters direkt die Zahlung von der Bank verlangen kann. In der Praxis vereinbaren Vermieter oft eine unbefristete Bürgschaft, damit keine Verfalls- oder Nachreichungsprobleme beim Auszug entstehen.

Aus dem jüngeren Gerichtsverfahren ergibt sich aber eine entscheidende praktische Konsequenz für Ihre Vertragsgestaltung: Kommt der Mieter der Pflicht zur Stellung einer Bankbürgschaft nicht nach, kann der Vermieter hieraus nicht automatisch das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ableiten. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der spezifische Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nicht auf die Bankbürgschaft als Mietsicherheitsform anwendbar ist; damit ist die ideale Rechtsposition des Vermieters in solchen Fällen eingeschränkt.

Für Ihr weiteres Vorgehen bedeutet das konkret: Setzen Sie in Mietverträgen klare, formgebundene Fristen zur Nachreichung der Bürgschaft (z. B. Übergabetermin + 14 Tage) und regeln Sie ersatzweise, welche Sicherheiten in Betracht kommen. Ebenfalls denkbar sind vertragliche Rückgriffs- oder Vertragsstrafenregelungen, wobei deren Zulässigkeit sorgfältig zu prüfen ist; alternativ bleiben zivilrechtliche Durchsetzungswege wie Leistungs‑ oder Schadensersatzklagen. Die Praxis zeigt, dass eine frühzeitige, dokumentierte Fristsetzung und gegebenenfalls die Einbeziehung der Bank als Bürge die Durchsetzbarkeit Ihrer Ansprüche deutlich erhöht.